Conceitos

Créditos securitizáveis

Correspondem ao fluxo futuro de pagamentos originados por contratos ou títulos de naturezas diversas, tais como (a) no setor imobiliário, as operações de financiamento, venda a prazo ou locação de imóveis residenciais, comerciais ou industriais e (b) no setor agrícola, os títulos de dívida, duplicatas e contratos de fornecimento utilizados pelos agentes que atuam nesse setor. Para constituírem lastro das emissões de CRI ou CRA, devem ter necessariamente relação com os setores imobiliário ou do agronegócio.

Securitização

A securitização representa uma fonte alternativa para a captação de recursos pelos participantes do mercado imobiliário ou do agronegócio. É um processo estruturado e coordenado por uma instituição especializada (companhia securitizadora), por meio do qual os créditos - imobiliários ou do agronegócio - são convertidos em títulos imobiliários (Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRI) ou agrícolas (Certificados de Recebíveis do Agronegócio), passíveis de negociação nos mercados financeiro e de capitais.

A securitização promove a integração do mercado originador – imobiliário e do agronegócio – com o mercado de capitais, de modo a permitir a captação de recursos necessários para o desenvolvimento desses dois importantes setores da economia nacional.

Certificados de Recebíveis Imobiliários e do Agronegócio (CRI e CRA)

Os Certificados de Recebíveis (CRI e CRA) são títulos de crédito nominativos, de livre negociação, lastreados em créditos imobiliários ou do agronegócio. Constituem promessa de pagamento em dinheiro. Os CRI e CRA são de emissão exclusiva das companhias securitizadoras que atuam nesses dois segmentos.

Os CRI e CRA permitem que um fluxo de créditos de médio ou longo prazo seja convertido em ativos financeiros negociáveis à vista, por meio dos sistemas centralizados de custódia e liquidação financeira.

Os CRI e CRA são valores mobiliários, equiparando-se a títulos de renda fixa de longo prazo.

Regime Fiduciário

Para conferir maior segurança aos investidores, a emissão dos CRI e CRA pode ser feita em “regime fiduciário”. Desta forma, os créditos que servem de lastro para o CRI ou CRA são excluídos do patrimônio comum da securitizadora, constituindo um patrimônio separado, com o propósito específico e exclusivo de responder pela realização dos direitos dos investidores. A satisfação do direito dos investidores, entretanto, ficará limitada à realização dos ativos constantes do patrimônio separado. A emissora somente responderá por prejuízos ou por insuficiência do patrimônio separado em caso de descumprimento de disposição legal ou regulamentar; por negligência ou administração temerária ou, ainda, por desvio da finalidade do mesmo.

Tais créditos não são passíveis de constituição de garantias ou de execução por quaisquer dos credores da emitente do CRI ou CRA, por mais privilegiados que sejam.

Alienação Fiduciária

Pelo contrato de alienação fiduciária, o devedor transfere, temporariamente, a propriedade do bem imóvel ao credor como garantia ao financiamento. Da mesma forma que na aquisição de um automóvel com alienação fiduciária em favor da financeira, o credor permanece na condição de proprietário e o devedor na condição de possuidor direto até a liquidação do financiamento.

A utilização do recurso da Alienação Fiduciária de Bens Imóveis resolve um dos principais problemas enfrentados nas operações de crédito: os procedimentos judiciais para a retomada do bem, em caso de inadimplência. Por oferecer segurança quanto à execução da garantia, o contrato de alienação fiduciária representa um poderoso estímulo à concessão de crédito e, ao mesmo tempo, maior garantia de liquidez ao investimento realizado em CRI ou CRA que contém com tal garantia.

Hipoteca

Considerando as peculiaridades da legislação sobre hipoteca, visto que envolve disposições do código civil e dos registros públicos, a CIBRASEC recomenda a utilização dos links: