Conceitos
Créditos Imobiliários
São créditos decorrentes de operação de venda e compra a prazo ou financiamento e locação de imóveis, sejam estes residenciais, comerciais ou industriais. Consistem em um fluxo de pagamentos de contraprestações em razão da aquisição de bens imóveis, ou do pagamento de aluguéis, por exemplo.
Cédulas de Crédito Imobiliário
As Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI) são títulos representativos de créditos imobiliários. São emitidas pelo credor do crédito imobiliário, podendo ser integral, quando representar a totalidade do crédito, ou fracionária, quando representar parte dele. A soma das CCI fracionárias emitidas em relação a cada crédito não pode exceder o valor total do crédito que elas representam. Pode ser emitida com ou sem garantia, real ou fidejussória, sob a forma escritural ou cartular. Criada pela Lei 10.931/04.
As CCI podem ser cedidas a uma companhia securitizadora de créditos imobiliários para lastrear uma emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).
Securitização Imobiliária
A securitização representa uma fonte alternativa para a captação de recursos pelos participantes do mercado imobiliário. É um processo estruturado e coordenado por uma instituição especializada (companhia securitizadora), por meio do qual os créditos imobiliários são convertidos em títulos imobiliários (Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRI), passíveis de negociação nos mercados financeiro e de capitais.
A securitização promove a integração dos mercados imobiliário e de capitais, de modo a permitir a captação de recursos necessários para o desenvolvimento da construção civil e do financiamento imobiliário, a partir do desenvolvimento do mercado secundário de créditos imobiliários.
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRI são títulos de crédito nominativos, de livre negociação, lastreados em créditos imobiliários. Constituem promessa de pagamento em dinheiro. Os CRI são de emissão exclusiva das companhias securitizadoras imobiliárias.
Os CRI permitem que um fluxo de créditos imobiliários de médio ou longo prazo seja convertido em ativos financeiros negociáveis à vista, por meio dos sistemas centralizados de custódia e liquidação financeira – CETIP / BM&F Bovespa.
Os CRI são valores mobiliários, equiparando-se a títulos de renda fixa de longo prazo.
Regime Fiduciário
Para conferir maior segurança aos investidores, a emissão dos CRI pode ser feita em “regime fiduciário”. Desta forma, os créditos que servem de lastro para o CRI são excluídos do patrimônio comum da securitizadora, constituindo um patrimônio separado, com o propósito específico e exclusivo de responder pela realização dos direitos dos investidores. A satisfação do direito dos investidores, entretanto, ficará limitada à realização dos ativos constantes do patrimônio separado. A emissora somente responderá por prejuízos ou por insuficiência do patrimônio separado em caso de descumprimento de disposição legal ou regulamentar; por negligência ou administração temerária ou, ainda, por desvio da finalidade do mesmo.
Tais créditos não são passíveis de constituição de garantias ou de execução por quaisquer dos credores da emitente do CRI, por mais privilegiados que sejam.
Alienação Fiduciária
Pelo contrato de alienação fiduciária, o devedor transfere, temporariamente, a propriedade do bem imóvel ao credor como garantia ao financiamento. Da mesma forma que na aquisição de um automóvel com alienação fiduciária em favor da financeira, o credor permanece na condição de proprietário e o devedor na condição de possuidor direto até a liquidação do financiamento.
A utilização do recurso da Alienação Fiduciária de Bens Imóveis resolve um dos principais problemas do setor de crédito imobiliário: os procedimentos judiciais para a retomada do bem, em caso de inadimplência. Por oferecer segurança quanto à execução da garantia, o contrato de alienação fiduciária representa um poderoso estímulo à concessão do crédito imobiliário e, ao mesmo tempo, liquidez ao investimento nos Certificados de Recebíveis Imobiliários lastreados em créditos com tal garantia.
Hipoteca
Considerando as peculiaridades da legislação sobre hipoteca, visto que envolve disposições do código civil e dos registro públicos, a CIBRASEC recomenda a utilização dos links: