- O que é cessão de créditos imobiliários?
Cessão de créditos é uma operação em que um fluxo de recursos em prestações, de médio ou longo prazo, proveniente da venda, promessa de venda ou locação de imóveis (recebíveis imobiliários), a ser recebido em determinado prazo, taxa de juros e índice de correção, é descontado, permitindo que o credor antecipe esses recursos.
- O que são recebíveis imobiliários?
Recebíveis imobiliários são todos e quaisquer créditos decorrentes de operação de venda e compra, ou promessa de venda e compra a prazo, financiamento, arrendamento, locação, entre outros, que tenham por objeto imóvel residencial, comercial, industrial, rural ou lote urbanizado.
- O que é securitização de créditos imobiliários?
Securitização é um processo estruturado, coordenado por uma instituição especializada (companhia securitizadora) através do qual os créditos imobiliários descontados pelo originador são transformados em títulos denominados Certificados de Recebíveis Imobiliários - a serem negociados nos mercados financeiro e de capitais.
- Quais são os fluxos de recebíveis securitizáveis?
São aqueles considerados como certos - porque tem valor definido, líquidos - porque tem vencimentos estabelecidos e exigíveis - porque se utilizam de um bem adquirido ou explorado. Entre os existentes, podemos citar:
- Prestações de financiamento concedido na compra e venda ou promessa de compra e venda de um bem imóvel;
- Prestações de empréstimo sem finalidade específica, no qual um bem imóvel foi hipotecado ou alienado em garantia;
- Rendas de aluguel;
- Rendas de arrendamento (inclusive do leasing mercantil);
- Rendas de anticrese (exploração sobre a utilização de um bem imóvel que gere rendas para a quitação de um débito constituído)
- Quais são os tipos de imóveis que se enquadram nesta modalidade de operação?
São todos aqueles capazes de gerar uma garantia imobiliária, ou seja, residenciais, comerciais, industriais, rurais, lojas ou terrenos urbanizados, com base nos quais tiver sido constituído um fluxo de recebíveis securitizáveis.
- Quais são as vantagens da securitização?
A securitização transforma um fluxo de recebíveis de médio e longo prazo em ativos financeiros negociáveis à vista, propiciando novas captações financeiras para empresas incorporadoras, construtoras, imobiliárias, instituições financeiras, enfim para todas aquelas que possuem créditos com lastro imobiliário e que possam atrelar a eles uma garantia, também imobiliária. A securitização é um instrumento de liquidez para os ativos, permite a remoção dos mesmo do balanço, é uma opção de financiamento permitido a transferência de riscos/gestão e melhora a administração de ativos e passivos das empresas.
- O que são as companhias securitizadoras de créditos imobiliários?
As companhias securitizadoras de créditos imobiliários são sociedades anônimas, classificadas como instituições não financeiras, que tem por finalidade a aquisição de recebíveis imobiliários e sua securitização, mediante emissão e colocação, no mercado financeiro e de capitais, de Certificados de Recebíveis Imobiliários CRI.
- O que é o SFI?
O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), criado pela Lei n. 9.514, de 20/11/97, é um conjunto de normas legais que regulam a participação de instituições financeiras (caixas econômicas, bancos comerciais, bancos de investimento, bancos com carteira de crédito imobiliário, sociedades de crédito imobiliário, associações de poupança e empréstimo e companhias hipotecárias) e não-financeiras (companhias securitizadoras) na realização de operações de financiamento de imóveis residenciais e comerciais, com a efetiva garantia de retorno dos capitais emprestados.
- Quais são os princípios básicos do SFI?
Os princípios básicos do SFI são a implementação da economia de mercado, a desregulamentação e a desoneração dos cofres públicos. As operações do SFI serão efetuadas segundo as "condições de mercado", isto é, as condições livremente praticadas no mercado de financiamento imobiliário.
- Qual a origem dos recursos do SFI?
A principal fonte de recursos do SFI são os grandes investidores institucionais, que possuem expressivos ativos, não só no Brasil, como em outros países: fundos de pensão, fundos de renda fixa, companhias seguradoras, bancos de investimento, entre outros. Em nosso País, esses ativos somam bilhões de reais e têm de ser aplicados em investimentos que lhes proporcionem não só uma razoável lucratividade, mas sobretudo segurança efetiva para o retorno dos capitais investidos. Por sua vez, a securitizadora utilizará esses recursos para a compra de outros créditos imobiliários junto às entidades financiadoras, as quais, desse modo, serão estimuladas a incrementar a concessão de financiamentos para a aquisição ou a produção de imóveis residenciais ou comerciais.
- As companhias securitizadoras, que operam no SFI, são fiscalizadas por algum órgão?
As companhias securitizadoras são fiscalizadas pela Comissão de Valores Mobiliários CVM, cabendo ao Conselho Monetário Nacional fixar as condições para seu funcionamento.
- Como são captados os recursos da Cibrasec?
Através da colocação dos Certificados de Recebíveis Imobiliários, título de renda fixa cujo lastro são os recebíveis imobiliários por ela adquiridos, juntos a investidores institucionais, entre eles Fundos de Previdência, Seguradoras, Bancos e empresas de capitalização ou ainda junto a pessoas jurídicas ou físicas em geral, prometendo uma remuneração atrelada a uma taxa de juros e a um indexador, previamente determinados.
- Para o setor da construção civil, quais as vantagens oferecidas pelo SFI?
A principal delas é que as construtoras e incorporadoras poderão deixar de aplicar a maior parte do seu capital de giro no financiamento direto dos adquirentes finais das unidades, como vem ocorrendo nos últimos anos. Poderão, mediante venda dos recebíveis gerados pela venda a prazo das unidades construídas, reconstituir esse capital de giro, direcionando-o para aplicação em novos projetos. Em resumo, poderão concentrar-se em sua principal finalidade, ou seja, a construção de imóveis, devolvendo às instituições financiadoras e ao mercado de capitais a função de bancar o financiamento aos compradores.
- O que significa garantir o equilíbrio econômico-financeiro do contrato?
Significa que, ao final do prazo de amortização de um financiamento concedido para a aquisição de imóvel residencial ou comercial, a dívida respectiva estará integralmente quitada junto à entidade financiadora. Cumprindo com exatidão o que for livremente contratado, as partes atingirão os seus objetivos, sem perdas ou ganhos indevidos.
- Além da alienação fiduciária, quais serão as outras garantias admitidas no SFI?
Nos financiamentos concedidos dentro das condições do SFI, poderão ser admitidos como garantia, a critério do financiador, a alienação fiduciária, a hipoteca, a cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de alienação de imóveis e o penhor de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis. Por sua vez, o CRI lastreado em créditos imobiliários poderá ter como garantia a instituição do regime fiduciário.
- O que é cessão fiduciária?
é uma modalidade de garantia em que o devedor-cedente transfere ao credor-cessionário a titularidade de recebíveis imobiliários, até a liquidação da dívida. Desta forma, o credor-cessionário passa a receber os créditos cedidos diretamente dos devedores e, após deduzidas as despesas de cobrança e administração, credita o produto da operação para o devedor-cedente na operação que originou a cessão fiduciária, até a sua liquidação. A falência do devedor-cedente não alcança a cessão fiduciária.
- O que é penhor de direitos creditórios?
é uma modalidade de garantia em que o devedor entrega ao credor a posse de um título representativo de um direito creditório, que ele detém em face de outro devedor. Em caso de inadimplência, poderá o credor pignoratício executar a garantia. Em razão disto, este último devedor estará impedido de realizar o pagamento da dívida ao seu credor, enquanto estiver em vigor o penhor.
- A alienação fiduciária pode prejudicar os financiados?
Ao contrário, a alienação fiduciária favorece o equilíbrio das operações de financiamento imobiliário, gerando o aumento significativo da oferta de recursos, com uma dupla redução de custos, seja no preço do imóvel, seja no custo do dinheiro. Os financiados terão, pois, benefícios como a redução do preço dos imóveis, face à ampliação do mercado; redução dos custos iniciais dos financiamentos; possibilidade de transferência dos contratos a terceiros, sem os atuais custos e exigências burocráticas; maior oferta de financiamentos para a aquisição de imóveis, diante do interesse das entidades financiadoras em conceder maior número de créditos, para que possam vendê-los às companhias securitizadoras; e taxa de juros mais baixas, em face da diminuição dos riscos das operações. No caso de inadimplência do financiado, os prazos de notificação e desocupação do imóvel são compatíveis com o tratamento dispensado pela legislação brasileira a casos semelhantes.
- O que é fidúcia?
é um negócio em que uma das partes, o fiduciário, recebe da outra, o fiduciante, a propriedade de um bem, com a obrigação de usá-la para determinado fim e depois restituí-la, uma vez alcançado o objetivo buscado.
- O que é alienação fiduciária em garantia de bem imóvel?
é uma forma de garantia em que a propriedade de um bem imóvel é transferida temporariamente pelo devedor ao credor, em razão de uma dívida. Nesta modalidade de garantia o credor adquire a propriedade do imóvel não com o propósito de mantê-lo como seu, mas sim para a finalidade de garantir-se. O devedor permanece com a posse do imóvel.
- O que é propriedade fiduciária?
é a propriedade de caráter temporário transferida pelo devedor ao credor, com a finalidade de garantir uma dívida. A propriedade fiduciária está condicionada ao pagamento da dívida, de modo que, uma vez quitado o empréstimo, opera-se automaticamente a revogação da fidúcia, com a consequente consolidação da propriedade plena em nome do devedor/fiduciante, sendo que quando ocorre o inadimplemento contratual por parte do devedor/fiduciante, opera-se a consolidação da propriedade plena em nome do credor/fiduciário.
- O que é regime fiduciário?
é o regime instituído sobre créditos imobiliários unilateralmente pela companhia securitizadora. Por esse regime, tais créditos são excluídos do patrimônio comum da securitizadora, passando a constituir patrimônio separado e não sendo alcançados no caso de falência.
- O que é agente fiduciário?
é um agente financeiro ou outra entidade autorizada pelo Banco Central, que tem a responsabilidade de proteger os direitos dos investidores em CRI. A presença do agente fiduciário é obrigatória quando instituído o regime fiduciário sobre os créditos que lastreiam a emissão de CRI. Por esse regime, os créditos são separados do patrimônio da companhia securitizadora, estando o agente fiduciário legitimado a praticar todos os atos necessários para esse fim.
- Qual a diferença entre agente fiduciário e regime fiduciário?
Agente fiduciário é a instituição financeira ou entidade autorizada pelo Banco Central, que tem por finalidade representar o investidor junto à companhia securitizadora emitente de CRI. O agente fiduciário atua como um auditor e sua presença é obrigatória apenas nos CRI emitidos com regime fiduciário.
Regime fiduciário é um instituto jurídico pelo qual a companhia securitizadora de créditos imobiliários, ao emitir uma série de títulos e com a finalidade de propiciar maior segurança ao investidor, atribui caráter fiduciário à propriedade sobre os créditos utilizados como lastro nessa emissão. Utilizada essa opção, esses créditos são excluídos do patrimônio comum da companhia securitizadora e passam a constituir um patrimônio separado, com o propósito específico e exclusivo de responder à realização dos direitos do investidor.
- O que é CRI ?
é um titulo de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro. O CRI é de emissão exclusiva das companhias securitizadoras imobiliárias.
- O que é cota Sênior?
Uma classe de valores mobiliários com prioridade em relação a uma outra classe de cotas Junior. Normalmente, as cotas sênior tem um reforço de crédito no valor das cotas Junior que absorvem a inadimplência do ativo-lastro. Os termos contratuais de cada operação determinarão o mecanismo e limites de absorção de risco.
- O que é cota Junior?
Uma classe de valores mobiliários subordinadas a uma outra classe de cotas sênior.
Normalmente, as cotas Junior absorvem a inadimplência do ativo-lastro em beneficio das cotas sênior. Os termos contratuais de cada operação determinarão o mecanismo e limites de absorção de risco.
- O que é e para que serve a CCI ?
Titulo que representa o credito imobiliário em todas as suas características.
